特朗普拋出房利美與房地美估值1兆美元 私募疑慮升溫

特朗普對房利美與房地美提出1兆美元估值的主張，再度點燃市場對這兩家企業脫離政府監管的臆測，儘管負責執行此計畫的官員同時接下掌管美國情報機構的第二份工作。

美國總統特朗普週五向記者表示，這兩大房貸巨頭的合計價值可能約達1兆美元。此言一出，房利美股價一度飆升10.4%，房地美亦上漲9.7%，但兩者漲幅均在午前全數蒸發。漲勢消退的原因在於KBW分析師Bose George對此提出質疑，他向彭博表示，該公司對這兩家企業的合理估值區間仍維持在2,000億至2,500億美元不變。

TD Cowen金融服務與住房政策分析師Jaret Seiberg表示：「1兆美元的數字遠高於對這些公司獨立價值的任何可信分析。終止監管託管在運作和政治上本就困難重重。如果FHFA局長將大部分時間投入國家安全事務，我們看不出要如何克服這些障礙。」

特朗普此言是在他任命比爾·普特——負責監管房利美與房地美的聯邦住房金融局局長——兼任代理國家情報總監之後數日所發表。此職務使他除了住房金融職責之外，還需掌管中央情報局與國家安全局。普特的祖父創辦了全美最大住宅建築商之一，他將同時保留這兩個職位。特朗普表示普特「在房利美和房地美的表現非常出色」，並將情報職位描述為「非永久性職位」。

房利美與房地美自2008年金融危機以來一直處於聯邦監管託管狀態，當時政府為防止美國住房金融體系崩潰而接管控制權。這項安排原為臨時措施。18年後，根據全美房地產經紀人協會數據，這兩家政府贊助企業仍擔保或持有約70%的美國房貸，而聯邦政府持有這兩家公司約80%普通股的認股權證。

1兆美元的鴻溝

特朗普的估值主張與這兩家公司的實際財務狀況存在巨大落差。截至3月31日，房利美的淨資產為1,127億美元，房地美為740億美元，合計1,870億美元——約為總統估算值五分之一。據彭博報導，政府此前曾探討以高達5,000億美元的估值出售股票，預計為債台高築的政府籌集約300億美元。

估值差異之所以重要，是因為任何首次公開募股都必須就起始估值達成共識，既要滿足財政部希望實現收益最大化的需求，也要滿足機構投資者要求對缺乏明確政府擔保的風險提供折價的要求。華頓商學院房地產與金融學教授Susan Wachter表示，若在未來危機中沒有紓困擔保，抵押貸款支持證券的投資者將要求更高的回報，從而在房貸利率本已高企的背景下進一步推高購房者的借貸成本。

普特的雙重角色加劇執行風險

Wedbush分析師Michael Piccolo質疑，普特是否有「推動複雜的監管與資本重組工作以實現這兩家企業重組與釋放所需的餘力」。FHFA必須批准任何資本計劃、制定新的監管標準，並主導終止監管託管的政治進程——而這一切都在普特同時管理18個情報機構的情況下進行。

私有化的支持者，包括許多特朗普的共和黨盟友，主張這兩家企業本身具有生存能力，首次公開募股可籌集數十億美元。Pershing Square的億萬富豪對沖基金經理Bill Ackman去年12月曾寫道，房利美與房地美的普通股「仍是我們對2026年最看好的投資標的」。但這兩檔股票年初至今均已下跌約30%，Reddit上一個GSE投資者討論區本週顯示失望情緒升溫，有網友發文稱：「不想這麼說，但特朗普已經把F2拋在腦後了。」

特朗普去年8月曾與華爾街銀行CEO會面，包括摩根大通的Jamie Dimon、高盛的David Solomon和美國銀行的Brian Moynihan，討論可能的首次公開募股事宜。特朗普週五向記者表示，關於時間表「不急」。白宮、FHFA、房利美與房地美均未回應有關最新時間安排的詢問。

本文僅供資訊參考，不構成投資建議。