La Reserva Federal inicia recorte de tasas en medio del reequilibrio económico
La Reserva Federal inició una reducción de 25 puntos básicos en su tasa de referencia a un rango de 4-4.25% en septiembre de 2025, marcando el primer movimiento de este tipo desde diciembre de 2024. Este ajuste de la política monetaria, que estuvo en gran medida en línea con las expectativas del mercado, ha atraído una renovada atención al sector de la vivienda, particularmente a los constructores de viviendas como Toll Brothers, Inc. (TOL), mientras los participantes del mercado evalúan el posible alivio de las presiones de asequibilidad. La decisión vio una única disidencia del Gobernador Stephen Miran, quien abogó por un recorte más agresivo de 50 puntos básicos.
El evento en detalle: Política monetaria y ganancias de constructores de viviendas
Más allá del recorte de tasas inmediato, las proyecciones económicas actualizadas del banco central señalan una mayor flexibilización, con 50 puntos básicos adicionales de reducciones anticipadas para fines de 2025 y otros 25 puntos básicos en 2026. Esta perspectiva más agresiva, en comparación con las proyecciones de junio, se produce en un contexto de un mercado laboral en enfriamiento, con un crecimiento de la nómina consistentemente por debajo de 100,000 durante cuatro meses consecutivos. El presidente de la Reserva Federal, Jerome Powell, articuló un "equilibrio cambiante de riesgos", indicando una priorización de las preocupaciones de crecimiento debido al aumento de la tasa de desempleo y la desaceleración del crecimiento del empleo, incluso mientras persisten las presiones inflacionarias. Las previsiones económicas se revisaron al alza para el crecimiento del Producto Interno Bruto (PIB) en 2025 (del 1.4% al 1.6%) y 2026 (del 1.6% al 1.8%). La inflación del Gasto de Consumo Personal (PCE) se proyecta en 3% para 2025, con una ligera revisión al alza para 2026 a 2.6%.
Simultáneamente, el constructor de viviendas de lujo Toll Brothers, Inc. informó sus resultados del tercer trimestre del año fiscal 2025, que finalizó el 31 de julio de 2025. La compañía registró un ingreso neto de $369.6 millones, o $3.73 por acción diluida, ligeramente por debajo de los $374.6 millones, o $3.60 por acción diluida, registrados en el período del año anterior. Si bien los ingresos por ventas de viviendas aumentaron un 6% a $2.88 mil millones, impulsados por un aumento del 5% en las viviendas entregadas a 2,959 unidades, los indicadores clave de demanda mostraron cierto debilitamiento. El valor neto de los contratos firmados se mantuvo plano en $2.41 mil millones, con una disminución del 4% en las viviendas contratadas a 2,388 unidades. El valor de los pedidos pendientes de la compañía disminuyó un 10% a $6.38 mil millones, lo que representa 5,492 viviendas, una reducción del 19% interanual. El margen bruto se contrajo al 25.6% desde el 27.4% en el año fiscal 2024, aunque el margen bruto ajustado se mantuvo en 27.5%. El precio de venta promedio de los nuevos contratos aumentó un 4.5% interanual a $1.0 millón.
Otros importantes constructores de viviendas también han sentido el impacto de las condiciones del mercado. Lennar Corporation (LEN) informó una disminución interanual del 46% en las ganancias de su tercer trimestre de 2025, su cuarto trimestre consecutivo de disminución de ganancias, con ingresos que cayeron un 6.5% a $8.8 mil millones, por debajo de las estimaciones de los analistas. Lennar entregó 21,584 viviendas, utilizando incentivos significativos que llevaron a una disminución del 9% en su precio de venta promedio a $383,000 y una contracción del margen bruto al 17.5%. De manera similar, D.R. Horton, Inc. (DHI) también ha recurrido a incentivos para estimular las ventas.
Análisis de la reacción del mercado: Asequibilidad y adaptaciones estratégicas
La decisión de la Reserva Federal de recortar las tasas tiene como objetivo mitigar los problemas de asequibilidad persistentes que han restringido la actividad de los compradores. Si bien la medida se considera generalmente un catalizador positivo, su impacto inmediato en las tasas hipotecarias, que están más estrechamente ligadas a los rendimientos de los bonos del Tesoro a 5 y 10 años, puede ser gradual. El "efecto de bloqueo" prevaleciente, donde los propietarios con tasas hipotecarias promedio bajas existentes del 4.1% no están incentivados a vender en un mercado con nuevos préstamos con precios más cercanos al 6.5%, continúa restringiendo la oferta de viviendas.
El nicho de lujo y la clientela adinerada de Toll Brothers, con aproximadamente el 26% de los compradores del tercer trimestre pagando en efectivo y los compradores financiados con un promedio de relación préstamo-valor del 70%, proporciona un grado de resiliencia contra la sensibilidad a las tasas de interés. La compañía ha adaptado proactivamente su estrategia, cambiando a una mezcla 50/50 de viviendas especulativas (listas para mudarse) y viviendas construidas a medida. Esto ha acortado los tiempos de ciclo, con el 35% de las comunidades completando ahora las construcciones en ocho meses o menos, mejorando la flexibilidad operativa y la visibilidad de la entrega. Con 3,200 viviendas especulativas en construcción y 1,800 permisos en mano, Toll Brothers está estratégicamente posicionada para escalar rápidamente si las condiciones del mercado mejoran. El director ejecutivo Douglas C. Yearley, Jr. declaró:
"Estamos satisfechos con la resiliencia de nuestro negocio de lujo y nuestra base de clientes más adinerada. En este entorno, continuamos enfocándonos en equilibrar estratégicamente el precio y el ritmo para maximizar la rentabilidad y los retornos."
Por el contrario, los incentivos sustanciales de Lennar, que representan aproximadamente el 14.3% del precio de venta final, resaltan la presión más amplia del mercado en segmentos más sensibles a los precios.
Contexto más amplio e implicaciones: Un mercado de optimismo cauteloso
Las acciones de Toll Brothers han demostrado fortaleza, subiendo un 24.2% en los últimos tres meses, superando a la industria más amplia de Zacks Building Products - Home Builders. Sin embargo, esto quedó por detrás de D.R. Horton, que subió un 30.8% durante el mismo período. En lo que va del año, las acciones de TOL han subido aproximadamente un 11%, superando modestamente a su industria pero quedando por detrás del índice S&P 500.
El mercado de la vivienda de EE. UU. en 2025 se caracteriza por un optimismo cauteloso y una recalibración. Si bien las tasas hipotecarias se han relajado a aproximadamente el 6.3%, la vacilación de los compradores persiste, lo que contribuye a una desaceleración en las conversiones de depósito a contrato. A pesar de esto, Toll Brothers ha mantenido sólidos precios de venta promedio, con un Precio de Venta Promedio (ASP) pendiente de $1.16 millones.
Toll Brothers mantiene una sólida posición financiera, respaldada por un balance sólido con $852 millones en efectivo y $2.2 mil millones en crédito disponible, lo que resulta en una relación deuda neta a capital del 19.3%. La compañía anticipa generar $1 mil millones en flujo de efectivo operativo en el año fiscal 2025 y planea devolver $600 millones a los accionistas a través de recompras de acciones, además de dividendos.
El análisis de expertos sugiere que una traducción directa y rápida de los recortes de tasas de la Fed en tasas hipotecarias más bajas no está garantizada. Morgan Stanley Research señala que las tasas hipotecarias están influenciadas por los rendimientos de los bonos del Tesoro a más largo plazo, que pueden no reaccionar a menos que haya un cambio de política inesperado. A pesar de un recorte del 1% de la Fed entre septiembre y diciembre de 2024, las tasas hipotecarias fueron 25 puntos básicos más altas. Para un crecimiento sostenible en las ventas de viviendas, las tasas hipotecarias pueden necesitar caer aproximadamente 100 puntos básicos a alrededor del 5.5%.
Comentarios de expertos y perspectivas futuras
Los comentarios del presidente de la Reserva Federal, Jerome Powell, subrayan la estrategia evolutiva del banco central, priorizando las preocupaciones de crecimiento. Lawrence Yun, economista jefe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, ha sugerido que una tasa hipotecaria del 6% podría servir como un umbral "mágico" para reactivar las ventas de viviendas. Datos recientes indican una disminución del Tesoro a 30 años al 6.13%, lo que contribuye a un aumento en las solicitudes de hipotecas.
De cara al futuro, los mercados están valorando una probabilidad del 92% de otro recorte de tasas de 25 puntos básicos de la Fed en octubre, y una probabilidad del 82% de que la tasa de fondos federales caiga 50 puntos básicos desde los niveles actuales para diciembre. Morgan Stanley Research proyecta cinco recortes adicionales de 25 puntos básicos, apuntando a una tasa de fondos federales terminal entre 2.75% y 3%. Se espera que las tasas hipotecarias se relajen gradualmente, pudiendo caer en el rango alto del 5% a mediados del 6% para fines de 2025, con nuevas disminuciones en 2026.
El mercado de la vivienda anticipa un aumento en el inventario, con un aumento proyectado del 21% interanual en las listas activas nacionales para septiembre de 2025, impulsado por la construcción de nuevas viviendas y una relajación gradual del "efecto de bloqueo". Se pronostica que las ventas de viviendas nuevas aumentarán un 11%, y las ventas de viviendas existentes podrían ver un aumento del 7-12%. Sin embargo, persisten los desafíos. A pesar de los recortes de tasas, Lennar no anticipa una mejora significativa en el negocio en el cuarto trimestre, proyectando aumentos modestos en las entregas y márgenes estables. Se espera que la crisis de asequibilidad, particularmente para las viviendas de nivel de entrada, siga siendo una preocupación apremiante, lo que afectará las tasas de propiedad de las generaciones más jóvenes. La trayectoria a largo plazo dependerá de la compleja interacción de las tasas de interés, la inflación y la dinámica local de oferta y demanda.
Edgen Stock·Sep 24 2025, 05:02
