Định giá bất động sản thương mại thu hút những người săn hàng giá rẻ

Sự kiện chi tiết

Định giá bất động sản thương mại (CRE) tại Hoa Kỳ đã giảm đáng kể, với giá trị trung bình hiện thấp hơn 17% so với mức đỉnh năm 2022. Mức giảm này đặc biệt rõ rệt ở các phân khúc văn phòng và căn hộ, tạo ra một bối cảnh thị trường được xác định bởi các tài sản bị định giá thấp. Đáp lại, các nhà đầu tư tổ chức đã chuyển sang trở thành người mua ròng tài sản Hoa Kỳ vào năm 2025, một sự đảo ngược so với xu hướng bán ra trước đây. Tuy nhiên, sự quan tâm mới này vẫn chưa chuyển thành sự phục hồi mạnh mẽ, vì hoạt động giao dịch tổng thể vẫn yếu so với các chuẩn mực lịch sử, cho thấy sự không chắc chắn kéo dài của thị trường.

Ý nghĩa thị trường

Sự điều chỉnh trong CRE được phản ánh bởi sự hạ nhiệt rộng hơn trong thị trường nhà ở Hoa Kỳ. Theo Dự báo nhà ở năm 2026 của Realtor.com, một "cuộc đại thiết lập nhà ở" được dự đoán, với nhiều khu vực đô thị dự kiến sẽ chứng kiến giá giảm. Xu hướng này nghiêm trọng nhất ở các bang Sun Belt đã trải qua sự bùng nổ trong đại dịch. Ví dụ, dự báo cho thấy giá sẽ giảm đáng kể ở các thành phố Florida như Cape Coral (-10,2%) và North Port (-8,9%). Ngay cả các thị trường dựa trên công nghệ như Raleigh-Cary, Bắc Carolina, cũng được dự báo sẽ giảm giá 3,7%.

Các động lực chính đằng sau sự suy thoái này bao gồm sự gia tăng xây dựng mới, làm tăng nguồn cung nhà ở, cùng với nhu cầu suy yếu. Các yếu tố góp phần vào sự chậm lại của nhu cầu bao gồm sự suy giảm của công việc từ xa, làm giảm sự di cư đến các khu vực Sun Belt, và chi phí phụ trợ sở hữu nhà tăng vọt, chẳng hạn như bảo hiểm tài sản và phí HOA.

Bình luận của chuyên gia

Các nhà phân tích thị trường đưa ra một triển vọng thận trọng. Danielle Hale, Kinh tế trưởng tại Realtor.com, tuyên bố rằng "năm 2026 sẽ mang lại một bước tiến đáng hoan nghênh, dù khiêm tốn, hướng tới một thị trường nhà ở lành mạnh hơn," nhưng cảnh báo rằng sự phục hồi dự kiến sẽ chậm và triển vọng vẫn "có phần mong manh."

Về phía cung, Joel Berner, một nhà kinh tế cấp cao tại Realtor.com, lưu ý sự khác biệt trong thị trường Florida so với bức tranh toàn quốc. Ông giải thích, "Động lực chính của sự mềm mỏng về giá ở Florida trong vài năm qua là nguồn cung nhà ở rao bán ngày càng tăng cùng lúc với nhu cầu đối với những ngôi nhà đó đã suy yếu một chút."

Từ góc độ quỹ đầu tư tư nhân, Kyle Walters, một nhà phân tích tại PitchBook, quan sát thấy rằng trong khi hoạt động giao dịch thoát vốn đang phục hồi, nó vẫn chưa trở lại tốc độ cần thiết "để thực sự thấy hệ sinh thái hoạt động hết công suất." Điều này cho thấy rằng trong khi một số nhà đầu tư đang tận dụng cơ hội bán ra, một sự phục hồi thị trường rộng lớn hơn vẫn chưa diễn ra.

Bối cảnh rộng hơn

Môi trường hiện tại trình bày một bức tranh phức tạp cho quỹ đầu tư tư nhân và vốn tổ chức. Dữ liệu từ PitchBook cho thấy các công ty mua lại đã thực hiện 1.300 giao dịch thoát vốn tại Hoa Kỳ tính đến tháng 10 năm 2025, huy động ước tính 621,7 tỷ USD — một sự gia tăng đáng kể so với 379,6 tỷ USD được huy động trong cả năm 2024. Sự gia tăng trong các giao dịch thoát vốn này báo hiệu rằng một số công ty đang thành công trong việc thu tiền từ các khoản đầu tư.

Tuy nhiên, thị trường cũng được đặc trưng bởi một lượng lớn tài sản cũ đang tồn đọng. Thời gian nắm giữ trung bình đối với các tài sản quỹ đầu tư tư nhân đã tăng lên 3,9 năm từ 3 năm vào năm 2022, và khoảng 30% tổng số tài sản được PE hậu thuẫn là bảy năm trở lên. Động lực này, kết hợp với môi trường gây quỹ khó khăn, hạn chế khả năng của các công ty trong việc thực hiện các thương vụ mua lại mới, làm chậm "chu trình quỹ đầu tư tư nhân." Mặc dù định giá thấp hơn tạo ra các điểm vào hấp dẫn, nhưng môi trường vốn eo hẹp và điều kiện thị trường không chắc chắn cho thấy một sự phục hồi toàn diện trong hoạt động giao dịch vẫn còn xa vời.